想賣房子租客卻不走怎麼辦？專業律師教你5招化解租屋糾紛

「房東想賣房，租客卻不搬走」是許多房東心中的痛，明明擁有房屋所有權，卻無法自由處置，究竟該如何是好？在台灣，租屋糾紛時有所聞，其中又以「提前終止租約」最為常見。雖然租戶有「買賣不破租賃」原則，但其實該原則也有不適用的狀況，身為房東的你一定要了解自身權益，並熟悉相關租賃契約的定義。租客不願搬離的原因眾多，可能捨不得搬遷的成本、找不到合適的新住所，或是認為房東無理要求而心生不滿。面對這種情況，房東該如何保障自身權益，又能和平解決問題？今天帶大家了解租客不搬離的可能原因，並提供5個專業不動產律師建議，幫助你順利解決租屋糾紛，拿回房屋掌控權。

租客拒絕搬走的常見原因

❌1. 租約尚未到期

根據《土地法》規定，除非租約另有約定，否則房東無權提前終止租約。若租客主張租約尚未到期，房東需等到租約期滿才能要求搬遷。

❌2. 未找到合適住所

搬家對租客來說是一筆不小的開銷，也需要時間尋找新的住所。若租客尚未找到合適的居住環境，可能會選擇繼續居住，直到找到理想的落腳處。

❌3. 對搬遷條件不滿意

房東提出的搬遷條件，例如搬遷費、押金返還等，若無法令租客滿意，也可能導致租客拒絕搬遷，堅持著到約期滿為止。

❌4. 認為房東違約在先

若房屋存在瑕疵，例如漏水、壁癌等問題，而房東未盡修繕義務，租客可能以此為由，衍伸各種討價還價的空間，因而拒絕搬遷。

專業租屋糾紛律師教你5招，化解賣房子租客不走問題

面對租客拒絕搬遷的情況，房東可以採取以下措施，保障自身權益：

✅1. 檢視租約內容，確認雙方權利義務

仔細查看租約條款，確認是否有關於「提前終止租約」的約定，以及雙方的權利義務。若租約中已明確定義提前解約的條件和賠償方式，則可依循合約內容處理。若租約並未提及相關條款，則需參考《民法》和《土地法》相關規定。

✅2. 與租客協商，尋求雙贏方案

溝通是解決問題的最佳途徑。建議房東先試著與租客心平氣和地溝通，了解租客不願搬離的原因，並釋出善意，例如提供合理的搬遷費、協助尋找新的租屋處等，爭取雙方都能接受的解決方案。若不諳各種租賃房屋的相關法律，也建議尋求專業律師陪同，以爭取自身權益最大話。

✅3. 發存證信函，表明法律立場

若協商不成，房東可以發送存證信函，正式告知租客房屋即將出售，並要求租客在期限內搬遷。存證信函具有法律效力，可以作為日後訴訟的證據。

✅4. 尋求專業律師協助，確保自身權益

租屋糾紛涉及法律專業知識，建議房東在處理過程中，尋求專業律師的協助，確保自身權益不受損害。律師可以提供法律諮詢、協助撰寫法律文件、代表房東出庭訴訟等服務，再者也能協助房東與房客進行調解，幫助房東順利解決租屋糾紛。

✅5. 依法訴訟

當以上方法都無法解決問題時，房東可以選擇通過法律途徑解決糾紛。房東可以向法院提起訴訟，請求法院判決租客搬遷。訴訟過程中，房東應提供租賃契約、搬遷通知書以及其他相關證據，證明自己依法要求租客搬遷的合理性。法院將根據法律和事實，做出公正的判決。

預防租屋糾紛，從完善租約開始

預防勝於治療，為了避免日後產生租屋糾紛，建議房東在出租房屋前，務必做好以下準備

✅1. 簽訂完整租約

租約內容應清楚明確，包含租期、租金、押金、修繕責任、提前終止租約的條件和賠償方式等重要條款。

✅2. 選擇優質租客

房東可以透過審核租客的職業、收入、信用狀況等條件，選擇優質租客，降低租屋糾紛的風險。

✅3. 定期房屋檢查

定期檢查房屋狀況，並妥善保管房屋修修繕紀錄，萬一發生糾紛時，才能保障自身權益。

租屋糾紛處理起來既耗時又傷神，建議房東在出租房屋前，務必做好萬全準備，並與租客保持良好溝通，才能創造雙贏局面。若不幸遇到租屋糾紛，也應保持冷靜，尋求專業律師協助，才能有效維護自身權益。