【房屋買賣違約糾紛】簽約後，賣方反悔不賣、買方反悔不買，違約問題應該如何求償？

買賣房屋是人生大事，滿懷期待地簽下合約後，卻遭遇賣家反悔不賣或買家反悔不買，除了徒增煩惱，更重要的是如何保障自身權益，將損失降到最低。

無論是賣方反悔不賣或買方反悔不買，都會涉及買賣合約違約的問題，處理這類不動產糾紛時，雙方應根據簽訂的買賣合約來處理。

今天詳細幫大家解析，房屋買賣簽約後，買賣雙方違約的求償途徑，並提供幾個實用的法律建議，助你妥善處理房屋買賣糾紛，讓購屋之路走得更安心。

9 種常見的房屋買賣糾紛類型

房屋買賣過程中常見的糾紛問題主要涉及合約履行、產權瑕疵、房屋品質等方面。

以下是一些常見的糾紛問題：

1. 房屋產權問題

• 產權不明：房屋可能存在未結清的抵押、查封、共有產權等問題，導致買方無法取得完整產權。
• 產權與合約不符：賣方所出售的房屋與登記的產權狀況不符，如面積不正確、產權爭議未解決。

2. 合約違約問題

• 買方或賣方反悔：簽訂合約後，買方反悔不買或賣方反悔不賣，涉及違約金和法律責任。
• 不按合約付款或交屋：買方延遲付款或賣方延遲交屋，造成合約無法順利履行。
• 合約條款模糊：如交屋時間、付款方式等條款不明確，容易引發爭議。

3. 房屋瑕疵問題

• 隱藏瑕疵：房屋有潛在瑕疵（如漏水、結構問題、電線老化等）但賣方未事先告知，交屋後買方才發現，導致糾紛。
• 裝潢與設施問題：買方發現房屋內的裝潢或設施與看房時不一致，或交屋時有破損。

4. 違約金與賠償問題

• 違約金計算爭議：合約中違約金計算不明確，導致雙方對賠償金額有爭議。
• 賠償損失的認定：一方違約後，另一方要求的損害賠償可能無法達成一致，特別是在交易成本或機會損失的認定上。

5. 稅費負擔問題

• 稅費爭議：買賣雙方對於房屋交易中應繳納的稅費負擔未事先明確，導致爭議。
• 契稅或土地增值稅責任：某些情況下，雙方對於誰應繳納契稅或土地增值稅有不同認知，進而產生糾紛。

6. 貸款與付款問題

• 貸款審批不通過：買方申請房屋貸款未獲批准，無法如期付款，導致交易無法完成。
• 付款方式糾紛：買方與賣方對於頭期款、尾款或分期付款的方式及時間有爭議，影響交易進行。

7. 交屋與交付問題

• 房屋交付延遲：賣方無法在約定時間內交付房屋，導致買方無法入住或使用。
• 產權交割問題：賣方未能按時辦理產權過戶手續，影響買方取得房屋產權證。

8. 第三方糾紛

• 房東與租戶的糾紛：賣方在出售房屋時未告知房屋有租賃關係，買方接手後與租戶發生糾紛。
• 鄰里問題：房屋周邊環境或鄰里關係與賣方描述不符，買方入住後感到不滿。

9. 房屋市場波動

房價下跌引發糾紛：在房市波動較大的情況下，買方可能在簽約後因房價下跌而反悔，導致交易糾紛。

簽約等於交易完成？先理解房屋買賣的 6 個流程

許多人誤以為簽約後房屋交易便算完成，實際上，從簽約到正式過戶中間還需經過許多程序。

以台灣為例，一般房屋買賣流程包含：

1. 產權調查：

確認房屋產權清晰，無抵押、租賃設定或其他法律爭議，例如是否存在共有持有人、是否為凶宅等等，這些因素都可能成為日後交易的隱憂。

2. 簽訂買賣契約書：

約定房屋價格、付款方式、交屋日期、違約責任等重要事項。

買賣雙方應在律師見證下，逐條確認合約內容，避免日後產生歧異。

3. 支付頭期款：

買方依雙方約定，支付部分款項作為擔保，通常會約定分次給付，例如簽約款、備證款、完稅款等等。

4. 辦理貸款 (非必要)：

買方若需貸款，需向銀行申請並完成核貸程序。銀行會針對房屋進行估價，並審核買方的財務狀況，確保其具備還款能力。

5. 繳納稅費：

買賣雙方依法繳納相關稅費，如契稅、印花稅、土地增值稅等。

稅費多寡與房屋評定現值、持有時間等因素有關，建議事先了解相關規定。

6. 過戶登記：

完成所有手續後，買賣雙方至地政機關辦理房屋所有權移轉登記，買方取得房屋所有權狀。

到這裡，交易才算正式完成。

由此可見，簽約只是房屋買賣的前期階段而已，在完成過戶登記前，任何一方都有可能反悔，只是毀約須賠償的責任大小問題罷了。

但不管怎樣，這其中任何一個環節出差錯，都有可能導致房屋買賣交易失敗。

遇到房屋買賣違約，你可以遵循這 6 個處理步驟

都已經簽約了才反悔？如果遇到了，你就該採取以下建議步驟：

1. 查看合約內容：

了解房屋買賣合約中的違約條款，包括違約金、解除合約的條件、以及雙方責任等。

如果合約中明確約定了違約金或賠償方式，依約履行即可。

2. 嘗試與對方協商：

如果雙方同意解約或調整交易條件，能夠通過協商解決是最佳的方式，避免後續的法律訴訟過程。

3. 發存證信函：

如果協商無法達成，當事人可以委託律師發出存證信函，要求對方履行合約或承擔違約責任。

4. 申請強制執行：

如果賣方不賣，買方可以根據《民法》主張**強制履行**，要求賣方履行交付不動產的義務。相對地，若買方反悔不買，賣方可以要求買方履行付款義務。

5. 請求賠償損失：

若無法強制履行或雙方同意解除合約，違約方需依據合約規定支付違約金或賠償損失。損失賠償可能包括律師費用、訂金、交易成本等。

6. 進行法律訴訟：

若雙方無法達成和解，受害方可以向法院提起**不動產交易訴訟**，要求違約方賠償損失或強制履行。

在進行求償或解決糾紛之前，建議一定要先諮詢專業律師，了解具體法律選項與程序，以確保自己的權益。

違約方是誰？釐清責任歸屬！

房屋買賣簽約後，無論是賣方反悔不賣或買方反悔不買，都構成違約，需承擔相應的法律責任。

違約責任的輕重，取決於合約中的約定以及實際造成的損害。

確認責任歸屬的一方後，就能採取相對應的法律求償途徑。

1. 賣方違約

常見原因：找到出價更高的買家、房屋存在瑕疵想隱瞞、產權出現問題無法過戶、家庭因素導致無法出售等等。

買方求償方式

1-1. 請求繼續履行合約：依據合約要求賣方繼續履行義務，完成房屋過戶。若賣方拒絕履行，可向法院提起訴訟，請求法院強制執行。

1-2. 請求違約金：若合約中約定違約金條款，可依約定請求賠償。違約金通常約定為房屋總價的一定比例，例如10%或20%。

1-3. 請求損害賠償：舉證因賣方違約所受損失，例如已支付的訂金、仲介費、裝潢費用、因搬遷產生的費用，甚至可主張房屋市價上漲的損失。損害賠償必須提出具體證明，才能獲得法院支持。

2. 買方違約

常見原因：貸款未通過、臨時反悔、發現房屋有瑕疵、個人財務狀況出現問題等等。

賣方求償方式

2-1. 請求繼續履行合約：依據合約要求買方繼續履行義務，支付尾款並完成過戶。若買方拒絕履行，同樣可向法院提起訴訟，請求強制執行。

2-2. 請求違約金：合約中約定違約金條款，可依約定請求賠償。違約金的計算方式與賣方違約相同。3. 請求損害賠償：舉證因買方違約所受損失，例如房屋空置期間的租金損失、仲介費、違約導致房屋降價出售的損失、重新出售房屋的成本等等。

預防勝於治療！你不可不知的 10 個房屋買賣簽約「前」注意事項

房屋買賣簽約前，為了預防後續可能發生的糾紛，建議注意以下事項：

1. 確認房屋產權狀況

• 查詢產權登記：確定房屋的所有權人、抵押、查封等情況。可以至不動產登記機構查詢產權狀況，避免買到有法律爭議的房屋。
• 共有產權問題：如果房屋有多位共有人，需確認所有共有人同意出售，並要求共有人簽名。

2. 檢查房屋實況

• 現場檢查屋況：實地查看房屋的結構、設施、周邊環境等，特別注意是否有漏水、裂縫或其他潛在問題。
• 查閱修繕記錄：詢問房屋的過去修繕紀錄，避免購買隱藏瑕疵的房產。
• 權狀與現況一致：確認房屋的坪數、格局、地址等與權狀所載內容是否一致。

3. 確認合約條款

• 詳細閱讀合約：了解合約中的條款，特別是付款方式、交屋期限、違約責任、押金規定等。
• 違約責任與賠償條款：確認違約責任是否公平合理，明確雙方違約時的賠償金額及處理方式。
• 交屋時間與條件：明確交屋時間和交屋時應提供的文件，如產權證明、水電過戶資料等。

4. 核對買賣雙方身份

• 確認賣方身份：核對賣方的身份證件，確保對方是合法的所有權人。
• 確認代理人權限：如由代理人代為簽約，應檢查授權書，確認代理人具備合法簽約權限。

5. 清楚付款流程與貸款問題

• 付款方式：確認付款方式與期限，通常會有分期付款、頭期款及尾款的規劃。
• 貸款條件：如果需要貸款，應提前確認自己的貸款額度及銀行的放貸條件，避免影響交易流程。

6. 檢查稅費及其他費用

• 相關稅金：了解買賣過程中涉及的稅金，包括契稅、土地增值稅、房屋交易所得稅等，並明確這些費用由誰負擔。
• 其他費用：如代書費、登記費、過戶費用等，需在合約中具體列明並確認雙方負擔比例。

7. 評估房屋增值潛力

• 市場調查：了解當地房市行情，確定房屋價格是否合理。
• 都市發展計畫：查詢房屋所在區域的都市發展計畫，評估未來增值潛力。

8. 預留協商空間

特殊約定條款：若雙方有特別需求，如家具設備的保留、裝潢修繕等，可在合約中明確約定。

9. 聘請專業的房屋仲介

代書或律師諮詢：簽約前諮詢不動產代書或律師，確認合約是否完備，協助處理交易中的法律問題。

10. 記錄雙方協商過程

書面確認：將雙方的協商過程與承諾事項以書面形式確認，避免日後發生爭議時無法舉證。

這些注意事項可以幫助買賣雙方在簽約前做好充分準備，降低交易中的風險並預防後續糾紛。

結語

房屋買賣糾紛處理複雜，過程也相當耗費時間與心力。

若不幸遇到類似情況，盡量保有冷靜態度，直接尋求專業法律協助，才能在保障自身權益的同時，將房屋買賣的損失降到最低。

預防勝於治療，在簽約前做好準備工作，選擇合適的房仲業者作為合作對象，並詳細審閱合約內容，才能將風險降到最低，讓你的賣屋、購屋之路走得更順遂。