房屋買賣簽約完，賣的人突然不賣、買的人不買，不動產糾紛應該如何求償？

買賣房屋是人生大事，滿懷期待地簽下合約後，卻遭遇賣家反悔不賣或買家突然不買，除了徒增煩惱，更重要的是如何保障自身權益，將損失降到最低。安鑫今天詳細幫大家解析，房屋買賣簽約後違約的求償途徑，並提供幾個實用的法律建議，助你妥善處理糾紛，讓購屋之路走得更安心。

1. 簽約≠交易完成：理解房屋買賣流程

許多人誤以為簽約後房屋交易便算完成，實際上，從簽約到正式過戶中間還需經過許多程序。以台灣為例，一般房屋買賣流程包含：

1. 產權調查：確認房屋產權清晰，無抵押、租賃設定或其他法律爭議，例如是否存在共有持有人、是否為凶宅等等，這些因素都可能成為日後交易的隱憂。

2. 簽訂買賣契約書：約定房屋價格、付款方式、交屋日期、違約責任等重要事項。買賣雙方應在律師見證下，逐條確認合約內容，避免日後產生歧異。

3. 支付頭期款：買方依雙方約定，支付部分款項作為擔保，通常會約定分次給付，例如簽約款、備證款、完稅款等等。

4. 辦理貸款 (如有)：買方若需貸款，需向銀行申請並完成核貸程序。銀行會針對房屋進行估價，並審核買方的財務狀況，確保其具備還款能力。

5. 繳納稅費：買賣雙方依法繳納相關稅費，如契稅、印花稅、土地增值稅等。稅費多寡與房屋評定現值、持有時間等因素有關，建議事先了解相關規定。

6. 過戶登記：完成所有手續後，買賣雙方至地政機關辦理房屋所有權移轉登記，買方取得房屋所有權狀，交易才算正式完成。

由此可見，簽約僅是房屋買賣的第一步，在完成過戶登記前，任何一方都有可能反悔，只是毀約須賠償的責任大小，但任何一個環節出差錯，都有可能導致交易失敗。

2. 違約方是誰？釐清責任歸屬

房屋買賣簽約後，無論是賣方反悔不賣或買方反悔不買，都構成違約，需承擔相應的法律責任。違約責任的輕重，取決於合約中的約定以及實際造成的損害。

1. 房屋賣方違約

常見原因：找到出價更高的買家、房屋存在瑕疵想隱瞞、產權出現問題無法過戶、家庭因素導致無法出售等等。

買方求償方式

1. 請求繼續履行合約：依據合約要求賣方繼續履行義務，完成房屋過戶。若賣方拒絕履行，可向法院提起訴訟，請求法院強制執行。

2. 請求違約金：若合約中約定違約金條款，可依約定請求賠償。違約金通常約定為房屋總價的一定比例，例如10%或20%。

3. 請求損害賠償：舉證因賣方違約所受損失，例如已支付的訂金、仲介費、裝潢費用、因搬遷產生的費用，甚至可主張房屋市價上漲的損失。損害賠償必須提出具體證明，才能獲得法院支持。

2. 房屋買方違約

常見原因：貸款未通過、臨時反悔、發現房屋有瑕疵、個人財務狀況出現問題等等。

賣方求償方式

1. 請求繼續履行合約：依據合約要求買方繼續履行義務，支付尾款並完成過戶。若買方拒絕履行，同樣可向法院提起訴訟，請求強制執行。

2. 請求違約金：合約中約定違約金條款，可依約定請求賠償。違約金的計算方式與賣方違約相同。3. 請求損害賠償：舉證因買方違約所受損失，例如房屋空置期間的租金損失、仲介費、違約導致房屋降價出售的損失、重新出售房屋的成本等等。

保障自身權益，買賣房屋其中一方毀約，可採取以下三步驟

面對違約狀況，應保持冷靜，並採取以下步驟維護自身權益：

1. 蒐集證據

妥善保管所有與房屋買賣相關的文件資料，例如買賣契約書、付款證明、雙方溝通記錄 (簡訊、電子郵件、LINE訊息等) 、房屋現況照片、瑕疵證明等等，作為日後主張權益的證據。證據越完整，越有利於維護自身權益。

2. 發出存證信函

透過律師發出存證信函給違約方，表明自身立場，要求對方履行合約或進行協商。存證信函具有法律效力，可作為日後訴訟的證據，並對違約方產生一定的法律壓力。

3. 尋求專業法律協助

不動產交易涉及複雜的法律問題，建議諮詢專業律師，評估自身情況，選擇最有利的解決方案。律師能提供專業法律建議，協助您進行談判協商，或代理提起訴訟，爭取最大權益。

預防勝於治療，房屋買賣簽約前注意事項

為避免簽約後產生糾紛，建議在簽約前做好以下準備：

⭐️1. 選擇信譽良好的房仲業者：透過合法立案、口碑良好的房仲公司進行交易，降低交易風險。選擇經驗豐富、專業負責的房仲，能協助你處理交易過程中遇到的各種問題。

⭐️2. 仔細審閱合約內容：切勿草率簽約，應詳細閱讀合約條款，特別是違約責任的約定，確保自身權益。若對合約內容有任何疑慮，應請房仲或律師協助釐清。

⭐️3. 諮詢專業不動產律師：若對合約內容有任何疑慮，應諮詢專業律師，避免日後產生不必要的爭議。律師能從專業角度審視合約條款，為您爭取最大利益。

房屋買賣糾紛處理複雜，過程也相當耗費時間與心力。若不幸遇到類似情況，盡量保有冷靜態度，直接尋求專業法律協助，才能在保障自身權益的同時，將房屋買賣的損失降到最低。預防勝於治療，在簽約前做好準備工作，選擇合適的房仲業者作為合作對象，並詳細審閱合約內容，才能將風險降到最低，讓你的賣屋、購屋之路走得更順遂。