租屋糾紛法律諮詢：房客不搬走怎麼辦？專業律師教你3招保障自身權益

常常聽人分享好房東、好房客難尋，近幾年租屋市場糾紛頻傳，其中「房客租約到期或違約不搬遷」更是令房東頭痛不已的問題。面對這種情況，許多房東可能不知所措，甚至採取錯誤的方式處理，導致自身權益受損。例如：未經合法程序自行清空房屋、未經合理計算扣押押金等，都可能讓房東陷入法律糾紛。安鑫過去處理過許多，房東與租客間的法律糾紛，將這些常見議題的解決經驗分享給大家，並提供專業法律建議，幫助房東們了解自身權益，以採取正確的法律途徑解決問題。

一. 租約到期房客不搬，房東可以自行清空房屋嗎？

許多房東誤以為租約到期後，房客若不搬遷，就可以自行清空房屋。然而，根據我國法律規定，房東未經合法程序，不得擅自闖入房屋或清空房客物品，否則可能構成侵犯房客居住權益，甚至面臨刑事責任強制罪、侵入住居罪⋯，甚至有可能被反告竊盜與毀損罪。

案例說明：王先生將房屋出租給李小姐，租期一年。租約到期後，李小姐遲遲不肯搬走，王先生一氣之下，在未通知李小姐的情況下，自行開門清空了房屋。李小姐得知後報警處理，王先生最終因侵犯他人住宅罪被起訴。

二. 面對房客不搬遷，房東可以採取哪些合法途徑？

1. 溝通協商

在租約到期前一個月，主動與房客聯繫，確認是否續租。若房客不續租，應以「書面」方式通知搬遷日期，並告知逾期將採取法律途徑。建議以存證信函方式寄送，確保房客收到通知。若房客已逾期，可先嘗試協商搬遷時間及相關費用支付方式，展現誠意，尋求雙方都能接受的解決方案。

2. 存證信函

若溝通無效，可以嘗試以各種通訊方式，催告房客支付對應租金，或寄發存證信函，表明立場並要求房客於期限內搬遷。存證信函具有法律效力，可作為日後訴訟證據，證明房東已盡到告知義務。

3. 訴訟程序

若房客仍拒絕搬遷，可委託律師向法院提起「遷讓房屋訴訟」，要求房客返還房屋。法院會審理雙方提出的證據，判斷房客是否應搬遷。法院判決確定後，房客仍不搬遷，可申請強制執行，由法院執行官強制執行搬遷。

三. 房客違約不搬，房東可以扣押押金嗎？

許多房東會在租約中約定，若房客違約，可扣押押金作為違約金。然而，押金的扣除必須符合比例原則，且應扣除必要費用後，將剩餘款項退還房客。例如，若房客違約造成房東房屋損壞或租金損失，房東可提供相關證明，例如修繕費用估價單、租金繳納證明等，從押金中扣除修繕費用或未繳租金，並將剩餘款項退還房客。

案例說明：張先生將房屋出租給陳先生，押金兩個月。租期尚未結束，陳先生就擅自搬走，並積欠一個月房租。張先生在扣除一個月房租後，將剩餘一個月押金退還陳先生。

四. 如何預防租屋糾紛？

1. 簽訂完整租賃契約

明確約定租期、租金、押金、修繕責任、違約處理等重要條款，避免日後產生爭議。可參考內政部提供的「房屋租賃契約書範本」進行修改，確保契約內容符合法律規定。

2. 保留相關證明文件

包括租賃契約、繳租證明、房屋現況照片、溝通紀錄等，作為日後舉證依據。建議使用通訊軟體與房客溝通時，截圖保留對話紀錄，或以電子郵件往來，留下書面證據。

3. 尋求專業法律諮詢

若遇到租屋糾紛，建議在採取任何行動前，先諮詢專業律師，了解自身權益及可行的解決方案，避免因一時衝動而做出錯誤的判斷。

五. 專業高雄台南律師團隊，為你解決租屋糾紛

租屋糾紛處理複雜，若無妥善處理，可能導致時間、金錢的損失。建議房東在遇到租屋糾紛時，尋求專業律師協助，透過法律途徑保障自身權益。

安鑫律師團隊擁有豐富的租屋糾紛處理經驗，能提供以下服務：

1. 法律諮詢：針對你的個案情況，提供專業法律建議，分析案情，研擬最佳解決方案。

2. 撰寫文件：協助撰寫存證信函、訴訟書狀等法律文件，確保文件內容完整、符合法律規範。

3. 訴訟代理：代表你參與訴訟程序，與對方律師交涉、出庭辯護，爭取最大權益。

處理租屋糾紛，房東需要懂得保護自身權益。謹記上述的法律建議，並在必要時尋求專業律師協助，才能讓租賃過程更加順利，避免不必要的紛爭和損失。若你正面臨「房客不搬遷」的困擾，或是有任何租屋法律問題，歡迎聯繫我們，讓我們協助解決問題，保障你的權益。