【房屋修繕裝潢糾紛】買了房子才發現漏水？現況交屋不能求償？律師教你如何保障權益

你終於買到人生夢想的房子，興高采烈的入住。

你開始要進行房屋裝潢後，才發現房屋居然有嚴重的漏水！

你回頭跟房屋仲介、原屋主交涉，請求共同負擔房屋修繕、裝潢的費用，對方卻只回覆你：「合約上已註明現況交屋不能求償」

美夢瞬間變惡夢 😱😱😱 你是不是只能摸摸鼻子呢？

現況交屋不能求償？先了解買賣雙方的責任

「現況交屋」不等於放棄瑕疵擔保，賣方仍有可能需要為重大瑕疵負責

在房屋買賣過程中，很多人會以為只要在合約中註明「現況交屋、不負瑕疵擔保責任」，賣方便可以完全免除後續的責任，買方則無法再對房屋的修繕問題進行求償。

然而，事實並非如此。

即使買賣雙方同意「現況交屋」，賣方仍有可能需要為房屋的重大瑕疵負責，尤其是像房屋漏水、壁癌這樣的問題。

1. 賣方的責任

根據《民法》第 364 條規定，賣方對買方有瑕疵擔保責任。

這意味著如果房屋存在重大隱藏瑕疵，賣方有義務對買方進行賠償或修繕，即使合約中註明了「現況交屋」條款。

除非賣方能證明買方明確放棄了這項請求權，否則賣方仍需對隱藏瑕疵負責。

房屋買賣常見的 3 種隱藏瑕疵：

1. 房屋結構問題：如梁柱斷裂、地基下陷。
2. 嚴重漏水問題：尤其是買方在驗屋時無法察覺的隱藏漏水點。
3. 輻射屋、海砂屋：這類涉及健康與安全的問題，不應該被忽視。

瑕疵擔保責任的例外

當賣方明確告知買方房屋存在某些瑕疵，並且買方同意接受這些瑕疵，賣方的責任可能會有所減少。

然而，如果瑕疵涉及房屋安全或生活品質的重大影響，賣方仍可能需要承擔部分責任。

2. 買方的責任

作為買方，在簽約前應盡可能詳盡地檢查房屋狀況，避免在交易完成後發現重大瑕疵。

買房子時應注意的 3 件事：

1. 驗屋：買方應聘請專業驗屋人員進行詳細檢查，確保房屋無結構性問題或其他重大隱藏瑕疵。驗屋時應特別注意容易被忽略的地方，如天花板是否有滲水痕跡、牆角或窗框是否有漏水跡象。
2. 簽約前了解房屋狀況：買方在簽約前應詳細詢問賣方房屋的所有問題，並要求賣方誠實告知。例如，房屋是否曾經進行過修繕、是否有漏水或其他重大問題。任何未經披露的瑕疵都可能成為後續爭議的根源。
3. 謹慎看待「現況交屋」條款：買方應理解，簽署「現況交屋」並不意味著放棄一切權利。如果後續發現房屋存在重大瑕疵，買方依然可以依法追究賣方責任，尤其是當這些問題在簽約時無法察覺。

雙方約定原屋況交屋，賣家就沒有責任了嗎？

很多買賣中古屋的狀況，大家為了互相避掉日後賣屋修繕的麻煩，往往都會要求在買賣契約書上面註明「 現況交屋、 不負瑕疵擔保責任」等文字。

但如果後續真的發現房屋有嚴重的漏水瑕疵，或者輻射屋、海砂屋等情形的話，是不是真的就不能跟原賣家來請求賠償或修繕了呢？

答案其實不然！

即使賣方在買賣契約書有約定「現況交屋」，但也不代表買家放棄「 瑕疵擔保的請求權」

換言之，房子便宜賣出了，不代表就完全不用負擔責任。

只要買方沒有放棄「瑕疵擔保的請求權利」，即使雙方都同意「現況交屋」，日後房屋若有出現嚴重瑕疵，賣方也是有可能要負責任的。

避免日後糾紛，雙方應在合約中寫明的 3 大要件

假設，真的需要萬無一失，雙方都不要互相再來打擾了，那就需要加註三要件：

1. 賣方已明確誠實告知房屋的所有瑕疵

賣方應告知買方已知的所有瑕疵，並讓買方完全知悉。

如果賣方故意隱瞞重大瑕疵，將來即使有「現況交屋」條款，賣方仍可能需要負責。

• 詳細列出瑕疵：賣方應列出所有已知的房屋瑕疵，無論是結構性問題、設備故障、漏水問題，還是其他可能影響居住品質的問題。這些瑕疵應包括在房屋檢查報告中。
• 書面告知買方：在簽訂買賣合約之前，賣方應將這些瑕疵以書面形式告知買方，並確保買方對這些瑕疵有充分了解。
• 合約中註明瑕疵範圍：合約中應清楚註明賣方已經告知的瑕疵範圍，並由雙方簽字確認。這樣可以防止未來因為瑕疵未被充分披露而產生的爭議。

2. 現況交屋

雙方應明確了解，現況交屋僅代表房屋在交屋時的實際狀況，但不代表賣方對任何隱藏或重大瑕疵免責。

賣方仍需對未披露的嚴重瑕疵負責。

• 房屋驗收：買方在簽約前應聘請專業的房屋檢查公司對房屋進行詳細檢查，確保了解房屋的實際狀況。驗收報告可以作為後續處理的依據。
• 簽署現況交屋條款：在合約中添加「現況交屋」條款，明確表示買方接受房屋的現狀，不會因為已知的瑕疵要求賣方負擔額外的修繕責任。
• 合約簽署：確保雙方在簽署合約時，清楚理解並同意「現況交屋」的含義，並在合約中寫明這一條款。這樣可以防止未來因為房屋狀況問題而產生爭議。

3. 買方願意放棄瑕疵擔保的請求權利

如果賣方希望完全免除瑕疵擔保責任，應要求買方在合約中明確放棄該權利，且買方需清楚理解放棄的後果。

只有當買方自願放棄這項權利，賣方才能免除後續責任。

• 法律顧問：買方應在法律顧問的協助下，理解放棄瑕疵擔保請求權利的法律後果。法律顧問可以幫助買方全面了解放棄權利後的法律影響。
• 書面同意：買方需要在合約中明確寫出放棄瑕疵擔保的請求權利，並在合約中簽字確認。這樣可以確保買方了解並自願放棄這項權利。
• 明確聲明：在合約中加入明確的聲明，說明買方自願放棄對任何未來隱藏或未知瑕疵的請求權利。這種聲明應該經過雙方確認並簽名。

以上這三個條件必須完全滿足，才可以達到幾乎完全不用被請求損害賠償或修繕之責任。

在房屋買賣契約中註明上述三要件，能夠幫助雙方在中古屋買賣中清楚劃分責任，避免未來的糾紛。

賣方需要誠實告知瑕疵，買方則需仔細檢查並理解合約條款。透過周全的準備和明確的書面約定，才可以有效保障雙方的合法權益。

發現房屋重大瑕疵的 6 個後續處理步驟

當在房屋買賣交易中發現重大瑕疵時，你應該依照以下步驟處理：

1. 確認瑕疵的性質和嚴重性

1-1. 進行專業檢查：

聘請專業的房屋檢查員或工程師進行詳細檢查，確定瑕疵的性質和嚴重性。例如，檢查是否有結構性問題、漏水問題或其他重大損壞。

1-2. 收集瑕疵證據：

確保有充分的證據支持瑕疵的存在，例如檢查報告、照片、視頻或其他相關記錄。

2. 與賣方溝通

2-1. 寄發書面通知：

向賣方發送正式的書面通知，詳細說明發現的瑕疵及其影響。通知中應包括檢查報告和證據。

2-2. 提出賠償要求：

根據瑕疵的性質，提出合理的要求，如修繕、賠償或減少價金。確保要求具體、明確並符合實際情況。

3. 檢查合約條款

3-1. 審查合約內容：

回顧買賣合約中的條款，特別是有關瑕疵擔保的條款，檢查是否有明確的責任和處理程序。

3-2. 尋求法律顧問：

諮詢法律顧問，了解根據合約和法律，買方是否有權要求修繕或賠償。

4. 進行協商或仲裁

4-1. 進行協商：

與賣方進行協商，尋求雙方都能接受的解決方案。這可以包括修繕、賠償或其他補救措施。

4-2. 仲裁或調解：

若雙方無法達成協議，可以考慮尋求仲裁或調解。這是一種非訴訟方式，通過第三方協助解決爭議。

5. 採取法律行動 (非不得已)

5-1. 進行法律訴訟：

如果協商或仲裁未能解決問題，可能需要考慮法律訴訟。這時，應準備好所有證據，並由法律顧問指導起訴過程。

5-2. 準備相關證據：

準備好所有相關的文件和證據，包括合約副本、檢查報告、通信記錄等，這些都是法律程序中必需的材料。

6. 確保後續處理

6-1. 修繕或賠償：

若最終達成協議，確認房屋的修繕、裝潢或賠償方案的具體細節，並確保賣方按約定執行。

6-2. 房屋驗收：

在修繕完成後，進行驗收以確保房屋的瑕疵已被妥善處理。

總結

房屋買賣中的「現況交屋」條款並不表示賣方可以完全免責。賣方在出售房屋時仍需誠實告知房屋的所有已知問題，而買方也應謹慎驗屋，確保房屋狀況良好。

雙方在簽約時，應就房屋的瑕疵擔保問題達成明確共識，這樣才能避免後續的法律糾紛。無論是賣方還是買方，理解並履行各自的責任，才是保障房屋交易順利進行的關鍵。

若日後真的不幸發生問題，從確認瑕疵到與賣方溝通，再到法律手段的使用，每一步都應該有清晰的紀錄和合適的法律支持。

買房子動輒幾百萬、上千萬，後續的修繕裝潢也都要花上一筆錢，建議千萬不要自己私下處理，與專業律師合作，才可以幫你有效地解決問題，保障你的合法權益。

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