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房屋買賣糾紛:買房成交後才發現有問題怎麼辦?律師分享 5 個處理步驟及自保觀念
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買房子是人生大事,滿懷期待入住新家,卻在交屋後才發現問題,例如:漏水、壁癌、違建,甚至產權不清等狀況,美好的夢想瞬間變成一場噩夢。
遇到這種情況該怎麼辦?是否只能自認倒楣?別擔心,安鑫的房屋糾紛律師團隊,來幫大家了解房屋買賣常見的糾紛類型,並提供 5 個大家一定要知道的自保觀念,幫助新手購物族,在面對房屋買賣糾紛時,能夠冷靜應對,保障自身權益。
常見的 6 種房屋買賣糾紛類型
房屋買賣糾紛案例層出不窮,多數情況都是有其中一方,對於資訊掌握不夠全面,或是購屋沒經驗,疏忽許多重要資訊導致,以下列舉幾種常見的糾紛類型:
1. 房屋瑕疵問題
這是房屋買賣糾紛中最常見的類型,若在驗屋流程沒有留心,真正入住後才發現房屋有漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋、凶宅⋯等問題都屬於此類。許多賣方為了順利出售房屋,可能刻意隱瞞這些問題,導致買方在交屋後才發現,不僅影響居住品質,後續的修繕費用更是一筆不小的負擔。
2. 面積坪數爭議
公設比過高、主建物面積與實際不符,或是陽台、雨遮等附屬建物計價方式不透明,都可能造成買賣雙方的認知差異,若買賣時沒有被明確告知,當實際發現資訊不對等時則易引發糾紛。
3. 違建問題
部分房屋可能存在「未經申請核准的違章建」築,例如:陽台外推、頂樓加蓋等。若賣方未告知,買方在不知情的狀況下購買,日後甚至可能面臨被檢舉拆除的風險,造成財產損失。
4. 產權不清問題
房屋買賣時一定要清楚:抵押權、地上權、典權等其他權利,或是產權人身分不明、多人共有持分等複雜情況,若未釐清處理,買方有可能無法取得完整所有權,甚至面臨買房後無法入住的情形。
5. 交屋問題
賣方可能因為各種原因延遲交屋,或是交屋時房屋現況與契約內容不符,像是設備損壞、裝潢未完成等,影響買方權益。
6. 仲介問題
部分不肖仲介為了促成交易,可能未盡調查義務、提供不實資訊、刻意隱瞞房屋瑕疵,甚至聯合賣方哄抬房價,導致買方在哄騙中完成交易卻不自知。
買房踩雷了怎麼辦?發現問題後的 5 個處理步驟
面對房屋買賣糾紛,許多人因為缺乏法律知識,真的遇到問題反而不知所措。其實,只要掌握正確的處理步驟,就能有效保障自身權益。
1. 保留證據
妥善保存所有與房屋買賣相關的證據,例如房屋買賣契約書、不動產說明書、付款證明、驗屋紀錄、照片、錄音錄影等,這些證據將是日後主張權益的重要依據。
2. 發存證信函
以書面形式將房屋存在的問題告知賣方,並要求其在一定期限內改善或提出解決方案。發送存證信函不僅能證明買方已盡到告知義務,也能作為日後訴訟的證據。
3. 尋求專業協助
諮詢專業律師,詳細說明案情,並提供相關證據。律師將依據法律專業,評估案件情況,並提供最適切的法律建議,例如協商、調解、訴訟等。
4. 與賣方協商
在律師的協助下,與賣方進行協商,尋求雙方都能接受的解決方案。例如要求賣方修繕瑕疵、減少價金、解除契約等。
5. 提起民事訴訟
若與賣方協商破裂,則可依據民法相關規定,自己或委任律師,向法院提起民事訴訟,請求解除契約、減少價金、或是要求損害賠償等,以維護自身權益。
避免房屋糾紛:買房前必學的 5 個自保觀念
預防勝於治療,在房屋買賣過程中,若能事先做好準備,就能降低踩雷的風險。以下提供 5 個不動產律師建議的5個自保觀念
1. 慎選仲介公司
選擇合法立案、信譽良好的仲介公司,並確認仲介人員是否具備專業證照,避免遇到不肖業者。同時,也要主動了解仲介服務費用,以及相關收費標準,避免產生不必要的糾紛。
2. 詳閱契約內容
簽約前務必詳細閱讀房屋買賣契約書、不動產說明書等文件,特別注意違約責任、瑕疵擔保、交屋條件等條款。我們常常在面對繁多的文件資料時,傻傻地顧著簽名,卻忘記詳讀其中的內容,合約書中總有許多魔鬼藏在細節中,若有不清楚的地方,應請仲介或專業人士說明,並可要求修改契約內容,以確保自身權益得到保護。
3. 專業驗屋不可少
交屋前建議聘請專業驗屋公司,進行詳細的房屋檢測,包含:結構、水電、消防等項目,並將檢測結果記錄在案,作為日後發生糾紛的證據。若發現問題,應要求賣方限期改善,並將修繕完成情況列入交屋條件。
4. 保留交屋款項
在確認房屋沒有問題前,應保留部分交屋款項,作為與賣方協商的籌碼。建議保留總價款的 5% 至 10%,並與賣方約定,待房屋瑕疵修繕完成、所有問題解決後,再支付尾款。
5. 諮詢專業律師
若對房屋買賣流程、相關法律規定有任何疑問,也要及早尋求專業律師諮詢,避免因一時疏忽而造成損失。專業不動產律師,能在您遇到房屋買賣糾紛時提供法律建議,協助您審閱契約、評估風險、處理糾紛,為購屋之路保駕護航。
買房是人生大事,不應草率行事。透過事先了解這些常見的房屋買賣糾紛類型,並遵循安鑫專業律師團隊建議的5個買房自保觀念,就能在購屋過程中更加謹慎小心,避免踩雷,確保交易安全,順利入住夢想中的家園。若你也正面臨房屋買賣糾紛,或有任何相關法律問題,歡迎聯繫安鑫律師事務所,讓我們專業的律師團隊,為大家提供專業的法律諮詢服務,協助買賣房屋的你維護自身權益。